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聚焦长租公寓爆雷:如何打破“规模不经济”的魔咒?


文章作者:www.orrapin.com 发布时间:2019-11-23 点击:1671



最近,长期租赁公寓的“雷声大爆炸”仍在继续发酵。 在雷加的“雷雨”之后,很多家长,如月如公寓、南京骏创公司、梦醒公寓、杭州德宇科技、郭昶公寓等。被发现拖欠房东的租金,造成了资金链的问题。

这些企业出现问题的很大一部分原因在于盲目扩大住房供应。 问题是,长期公寓如何打破“规模不经济”的诅咒?如何获利?

现象:

长期公寓规模,但不一定有效

与以往盲目扩张不同,目前许多长期公寓企业对规模扩张持谨慎态度 除了资金紧张,长期公寓也容易受到“规模不经济”的诅咒。 “赋权资本”创始人胡胤在接受《新京报》采访时表示,生产制造企业规模扩大后,单一产品的成本可以大幅降低。然而,目前大多数分散式公寓管理效率低,不足以维持或提高规模扩大后的管理效率,最终实现单间管理成本的降低。 实际情况是,许多长期租赁公寓企业在规模扩大后普遍面临各种困难,甚至效率下降。“这只是长期租赁公寓行业不够成熟的一个迹象。” “胡胤认为,理论上,只有分散式公寓能够实现高质量的规模扩张,形成真正的品牌效应,规模效应才会明显。

胡胤解释说,一旦一个品牌在租户中形成了良好的声誉和影响力,并且该品牌的住房网络覆盖面很广,租户将更容易选择品牌。“租户换房子的最大原因是工作变动。如果品牌网络覆盖很广的区域,租户可能会继续在其他城市或其他地区租赁该品牌的房屋。” 这意味着租户可能不会在套房里呆很长时间,但对于品牌来说,租赁期会大大延长,从而实现租户的规模效应。 “

”所有者一方也不例外。一旦品牌形成了一定的影响力,业主会更愿意将其住房资源委托给这个品牌。未来,该品牌在获取业主方的住房资源方面将有更多优势,其发展将更加成熟,从而形成业主方的规模效应。 ”胡胤说道

因此,在胡胤看来,经过系统化管理后,如何在大规模管理后保持甚至提高效率,最终降低单人房的边际成本,这正是目前长期公寓租赁企业需要探索的。

出路:

打破单一模式,提高运营和盈利能力。

事实上,作为一种新的商业形式,长期公寓租赁的痛苦在于“高地价、高货币价格和低周转率”。尽管该行业前景看好,但迄今为止还没有一家企业能够提供清晰的盈利模式。

《新京报》记者了解到,国内长期租赁公寓市场上的大多数企业目前都采用主房东的“租赁”模式,即以房屋、装修和租赁来赚取差价。 在这种模式下,最大的利润问题是租金投资回报率相对于房价来说相对较低,租金相对于收入水平来说也不低,这就导致了租户租金承受能力的上限,从而导致长期租赁公寓的现金流无法扩张,回报期过长。

在“主房东”模式下,不同的企业在设施、装修、服务、社区、软件等方面陷入同质竞争。

曾经被炸毁的长期租赁公寓逐渐出现问题。 基于此,业内一些人士认为,“主房东”模式本身是长期出租公寓问题的罪魁祸首。

借鉴国际经验,长期公寓基本上采用了轻资产和重资产两种主要模式。 第一种是轻资产品牌出口模式,帮助客户获得资本回报,从而收取一定的管理费。目前,许多国内初创企业也在尝试轻资产模式。另一种是房地产投资信托(REITs)模式,即通过资本收购进行转换、运营和管理,然后进行房地产投资信托(REITs),从而形成一个资产管理的闭环。

然而,目前许多长期公寓租赁企业正在向托管模式转变。 然而,轻资产托管模式也不容易。目前,轻资产模型还不能很快形成规模效应。 其中,长期租赁公寓的运营和管理能力至关重要,需要时间。

“从行业角度来看,盈利困难和单一模式是目前长期公寓租赁机构面临的整体困难。 ”壳牌搜索高级副总裁李文杰总结道

事实上,与集中式公寓不同,分散式公寓的特点是分散性和非标准化 集中式公寓的竞争核心实际上是资源,而分散式公寓的运营则更加复杂。 这是一条长链。 其中,购房和租房是房地产,设计和生产是装修,清洁和水电是房地产,系统开发是信息技术,租赁安装、房东保险和财务管理是财务,还涉及智能硬件的研发。

巴乐兔的联合创始人高萌说,长期租赁公寓行业本身就是一个成本高、利润率低的行业。因此,企业需要有更复杂的操作,并注重成本控制。市场竞争的激烈程度只是市场发展的某个阶段,企业的长期发展主要取决于其经营能力 “

高萌强调,为了盲目扩大住房供应,不希望以高价购买住房。 为了保证企业的健康经营,应该建立科学的商业模型来确定购买价格,即应该根据房屋本身的质量和市场供求情况进行科学的评估,同时保证健康的营业额和合理的空购买率。

新京报记者张晓岚[主编:潘烨]

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