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楼市调控特点 有松有紧有鼓励有限制


文章作者:www.orrapin.com 发布时间:2020-01-25 点击:1367



房地产市场监管具有宽松、严密、鼓励和约束的特点。监管不应重复过去低效的模式,而应在加强政治纪律的同时更多地依赖市场的自发秩序。

在聚光灯下,住房和建设部、国土资源部于27日发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求各地在2015年实现供应和限量供应,合理安排住房和土地供应规模;优化住房供应模式,促进土地利用结构调整;我们将采取更多措施来协调经济适用住房项目的建设。各部门将共同努力加强对市场秩序和供应的监督。此前,第一套套房的首付下调至20%,第二套套房的首付下调至50%,销售税“五比三”等内容均告失败。

每当房地产市场发生重大变化时,部委都会进行干预,这在过去几十年中已成为惯例。去年以来,房地产市场普遍进入调整期,开发投资增速有所下降。因此,人们非常关注几天前宣布的房地产市场新政府。这两个部委发布的通知显示,尽管本轮新的房地产市场政策延续了以往积极的干预态度,但其内容不同于以往的监管措施。

一是控制土地,而不是价格。过去,房地产市场的调控政策主要是价格调控,以防止商品房泡沫。主要工具是限制购买和提高抵押贷款门槛的行政措施。在这一轮新政策中,目标变成了土地市场泡沫。主要手段是根据住房供应建设项目,对供大于求和供小于求的地区实行差异化管理,防止土地市场混乱,提高地方债务风险。

第二,监管范围将会扩大。过去,房地产市场的监管主要集中在重点监控城市。这一轮新的房地产政策的适用范围已经扩大到了县级,因为在大多数一线和二线城市的房地产市场变冷之后,房地产开发的重点领域已经转向三线和四线城市,直至县级城市。与长期受到动态监管的一线和二线城市相比,这些地区对房地产政策的敏感度要低得多。因此,有必要发布预警。

第三,对商品房采取积极的态度。新政策明确规定,商品房可以作为棚户区和公共租赁住房的住房来源。这将有助于扩大商品房销售渠道,加快商品房脱销进程,加快开发商资金回笼。这也为进一步放开商品房市场留下了想象的空间。

第四,让社会资本参与未开发土地的处置。过去,对未开发土地的处置有一些规定,如临时使用、有偿收回土地使用权的协议以及两年的未开发土地。处置土地的权利属于政府。这一轮新政策提出,未开发的房地产土地可以改造,用于新兴产业、养老产业、文化产业和体育产业等项目。目的是用土地吸引社会投资,这相当于给予社会资本一定的处置权。

宽松和紧缩、鼓励和限制是这一轮新房地产市场政策的主要特点。然而,在具体的实施过程中可能仍然存在一些问题。例如,不同地区的房地产市场消化周期不同,如何识别住房和土地的供需过剩还是短缺?如果未开发的土地变成养老等产业,在开发过程中会不会出现改变土地用途、延长囤积时间等现象?这一轮房地产市场新政策既不是重复以往的调控逻辑,也不能重复过去低效的调控模式,而是应该更多地依靠市场的自发秩序,同时加强政治纪律。否则,新政可能会回到老路

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